LMNP : louer un logement meublé sans devenir loueur professionnel

En location meublée non professionnelle (LMNP), le propriétaire qui loue un logement meublé reste loueur en meublé non professionnel tant que ses recettes de location meublée restent sous 23 000 euros par an ou sous les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Les revenus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais un bénéfice imposable en BIC : régime micro-BIC avec abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, ou régime réel pour déduire des revenus de location chaque année les charges, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion et l'amortissement du logement meublé, des travaux et des meubles. Statut, conditions, déclaration, impôt sur le revenu et plus-value à la revente : la fiscalité LMNP en 2026.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, pour loueur meublé non professionnel, désigne le propriétaire qui donne en location un logement garni de meubles sans que cette activité devienne sa profession au sens fiscal. Ce n'est pas une forme d'entreprise à créer ni un dispositif de défiscalisation au sens de la loi Pinel : c'est une catégorie d'imposition. Les loyers perçus ne sont pas des revenus fonciers, comme pour une location nue, mais des bénéfices industriels et commerciaux, parce que l'administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale.

Cette différence de catégorie est toute la raison d'être du statut. En location nue, le propriétaire déduit ses charges, mais jamais l'usure du bien. En location meublée non professionnelle, il peut amortir le prix d'achat du logement (hors terrain), les travaux et le mobilier, ce qui réduit le bénéfice imposable pendant de longues années. Le statut s'applique à un studio loué à un étudiant, à un appartement loué à l'année avec un bail meublé, à une résidence de services (étudiante, seniors, tourisme) achetée avec un bail commercial, ou à un meublé de tourisme loué à la semaine.

Un logement meublé, au sens de la loi, doit permettre au locataire d'y vivre avec ses seuls effets personnels. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un logement auquel il manque l'un de ces éléments peut être requalifié en location nue, avec les conséquences fiscales qui vont avec.

En pratique, le bailleur a intérêt à joindre au bail un inventaire détaillé des meubles et de chaque équipement, signé par le locataire : c'est la pièce qui prouve, en cas de contrôle, que le logement était bien loué meublé. Un meuble manquant ou hors d'usage se remplace rapidement, car la définition du meublé s'apprécie pendant toute la durée de la location. Les meubles achetés pour louer (literie, électroménager, canapé, table) entrent dans le mobilier amortissable au régime réel ; un meuble de faible valeur peut être passé directement en charge. Un investisseur qui achète un logement déjà équipé fait ventiler le prix entre l'immobilier et les meubles, ce qui simplifie ensuite l'amortissement et sa fonction de réduction de l'impôt.

Quelles conditions pour être LMNP ?

Le loueur est non professionnel dès que l'une des deux conditions suivantes est remplie, selon la fiche officielle de service public :

• les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros ;
• ou ces recettes sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices d'une entreprise, pensions exclues).

Les deux conditions ne sont donc pas cumulatives pour rester LMNP : un cadre dont le salaire dépasse les loyers reste loueur non professionnel même si ses recettes dépassent 23 000 euros. À l'inverse, le loueur bascule dans le statut de loueur meublé professionnel (LMP) quand ses recettes dépassent 23 000 euros ET excèdent ses autres revenus d'activité. Le passage en LMP change la nature des déficits, imputables sur le revenu global, le régime des plus-values, qui devient celui des plus-values professionnelles, et l'affiliation sociale.

Les recettes s'entendent toutes taxes comprises, charges locatives refacturées au locataire comprises, et sont appréciées sur l'année civile, pour tous les logements meublés du foyer. Une première année incomplète se ramène à douze mois. Le seuil de 23 000 euros ne concerne que le statut : il ne doit pas être confondu avec les plafonds du régime micro, beaucoup plus élevés, qui décident du mode de calcul de l'impôt.

Les loueurs en meublé de tourisme qui louent en saisonnière proposent parfois des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil). Au-delà d'un certain niveau de services, l'activité peut être considérée comme para-hôtelière et devenir soumise à la TVA, ce qui sort du cadre habituel de la location meublée, exonérée de TVA dans la plupart des cas en France. Le loueur qui veut répondre à une demande de services doit donc vérifier la règle applicable avant de modifier son offre.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Aucune demande d'agrément n'existe : le statut découle de la situation du loueur. Une démarche reste obligatoire. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, le loueur déclare le début de son activité sur le guichet des formalités des entreprises, en ligne et gratuit. Cette déclaration lui attribue un numéro SIRET, qu'il reportera ensuite sur sa déclaration de revenus. La location meublée non professionnelle n'impose pas d'immatriculation au registre du commerce.

Pour un meublé de tourisme, d'autres obligations s'ajoutent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent, et, depuis la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, des règles locales plus strictes (quotas, limitation de durée pour une résidence principale, critères de performance énergétique progressifs). Le classement du meublé de tourisme, délivré par un organisme accrédité, compte aussi pour le régime fiscal, comme le montre le tableau du micro-BIC plus bas.

Enfin, le loueur qui loue en résidence principale reste soumis aux règles du bail meublé : durée d'un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant, dépôt de garantie limité, inventaire et état des lieux. Le statut fiscal ne dispense d'aucune de ces obligations civiles.

Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?

Le loueur en location meublée non professionnelle choisit entre deux régimes d'imposition de ses revenus. Le régime micro-BIC s'applique de plein droit quand les recettes de l'année précédente restent sous le plafond ; le régime réel est toujours possible sur option, et devient obligatoire au-delà du plafond. Dans les deux cas, le bénéfice imposable s'ajoute au revenu global du foyer fiscal et supporte l'impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux tant que les recettes restent sous 23 000 euros. Au-delà, service public signale que des cotisations sociales deviennent obligatoires à la place.

Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire

Au régime micro, aucune charge n'est déduite : l'administration applique sur les recettes un abattement forfaitaire censé couvrir les frais, et seul le solde est imposable. Le loueur n'a aucune comptabilité à tenir. Les plafonds et taux applicables aux revenus 2026, publiés par service public, sont les suivants.

L'abattement de 50 % paraît généreux, mais il ignore la réalité des frais : un logement acheté à crédit, avec taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance et frais de gestion, dépasse souvent ce forfait. Le micro-BIC convient surtout à un bien acquis sans emprunt, ou ancien, dont le prix est déjà en grande partie couvert.

Le régime réel : charges et amortissement

Au régime réel, le loueur déduit de ses recettes toutes les charges réellement payées pour l'activité : intérêts et frais d'emprunt, assurance emprunteur et propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion locative, honoraires d'expert-comptable, petits travaux d'entretien. Il pratique surtout l'amortissement : le prix d'achat du logement, hors valeur du terrain qui ne s'use pas, est réparti sur sa durée d'utilisation, découpée par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), le mobilier sur une durée plus courte, les travaux selon leur nature.

La règle figure à l'article 39 C du CGI : l'amortissement annuel déductible ne peut pas excéder le montant du loyer acquis diminué des autres charges. L'amortissement est une charge comptable sans sortie d'argent. Il a une limite propre : il ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse le résultat de l'année est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux loueurs de ne déclarer aucun bénéfice imposable pendant une longue période, alors même que les loyers couvrent le crédit. Le régime réel suppose une comptabilité d'entreprise, des comptes annuels et la liasse fiscale ; la plupart des loueurs passent par un expert-comptable ou une plateforme spécialisée, dont les honoraires sont déductibles.

Le choix du réel s'exerce par option, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée, et s'applique tant qu'il n'est pas dénoncé. Pour comparer les deux régimes sur un cas précis, la méthode de calcul de la rentabilité d'un investissement locatif nette d'impôt reste la meilleure base.

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

Le premier avantage est l'imposition faible ou nulle des loyers pendant la phase d'amortissement au régime réel. Le second tient à la catégorie BIC : l'abattement forfaitaire du micro-BIC, à 50 % pour la location de longue durée, est plus fort que celui du micro-foncier en location nue, qui est de 30 %. Le troisième tient au report des déficits : le déficit de location meublée non professionnelle, quand les charges hors amortissement excèdent les recettes, se reporte sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.

Ces avantages ont un revers. Le déficit ne s'impute jamais sur le revenu global, contrairement au déficit foncier d'une location nue ; il ne sert que contre de futurs bénéfices de location meublée. La gestion d'un logement meublé demande plus de temps (mobilier à renouveler, rotation des locataires plus rapide). Et depuis 2025, l'avantage de l'amortissement se paie en partie à la revente.

Pour un investisseur, la question n'est donc pas de savoir si la fiscalité LMNP est intéressante en principe, mais si elle l'est pour son projet. Un exemple simple éclaire le raisonnement : un bailleur qui finance un studio meublé à crédit paie surtout des intérêts d'emprunt les premières années ; au régime réel, la déduction de ces intérêts, de la taxe foncière et de l'amortissement efface souvent tout le bénéfice imposable, alors qu'au micro-BIC il serait imposé sur la moitié de ses loyers. À l'inverse, un propriétaire qui loue sans crédit un logement meublé ancien, peu amortissable, trouve souvent le régime simplifié plus avantageux et plus simple. Le conseil d'un expert-comptable, sur la base des informations réelles du projet (montant du prix, des travaux, des meubles, du crédit), permet de trancher avant de remplir la première déclaration.

Le tableau suivant résume les différences entre la location meublée et la location nue pour un particulier.

Comment déclarer une location meublée ?

La déclaration dépend du régime d'imposition choisi. Au micro-BIC, le loueur porte le montant brut de ses recettes dans la déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées (formulaire 2042-C-PRO), dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, en distinguant les locations de longue durée, les meublés de tourisme classés et les meublés de tourisme non classés. L'administration calcule elle-même l'abattement et le revenu imposable. Le numéro SIRET obtenu lors de la déclaration de début d'activité doit figurer sur la déclaration.

Pour remplir correctement le formulaire, le loueur rassemble les informations utiles : montant total des loyers encaissés dans l'année, charges refacturées, type de location pour chaque logement meublé (longue durée, tourisme classé, tourisme non classé, chambre d'hôte) et numéro SIRET. Le montant à déclarer est celui des recettes encaissées, pas celui des loyers prévus par le bail ou par l'offre de location. Les locations de tourisme passant par une plateforme de réservation font l'objet d'une transmission automatique des informations à l'administration fiscale, qui peut ainsi rapprocher ce qu'elle reçoit de ce que le bailleur déclare.

Au régime réel, la démarche est double. Le loueur dépose d'abord, par voie électronique, la déclaration de résultat de son activité (formulaire 2031 et ses annexes 2033, qui forment la liasse fiscale), le plus souvent par l'intermédiaire de son expert-comptable. Il reporte ensuite le bénéfice ou le déficit obtenu sur la déclaration 2042-C-PRO, ce qui l'intègre à sa déclaration de revenus annuelle. Le calendrier est celui des déclarations professionnelles, avec un délai supplémentaire au printemps.

Le loueur en location meublée peut aussi devoir la cotisation foncière des entreprises (CFE), due au titre de l'activité de location meublée, sauf exonérations prévues pour certaines locations (par exemple une partie de la résidence principale louée dans des conditions précises) et selon les décisions de la commune. La taxe d'habitation reste due par l'occupant du logement au 1er janvier pour un bail de longue durée.

Quels sont les revenus d'une location meublée non professionnelle ?

Les revenus imposables d'une location meublée non professionnelle sont le bénéfice de l'activité, pas les loyers bruts. Au micro-BIC, ce bénéfice est égal aux recettes diminuées de l'abattement. Au régime réel, il est égal aux recettes moins les charges déductibles et moins la part d'amortissement admise pour l'année. Ce bénéfice est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu au taux marginal du foyer, et aux prélèvements sociaux.

Côté rendement, un logement meublé se loue en général plus cher qu'un logement vide comparable, en contrepartie d'une rotation plus forte des locataires, d'un mobilier à entretenir et parfois d'une période de vacance plus longue entre deux baux. Avant d'acheter, il faut donc raisonner sur le revenu net après charges, vacance et impôt, et non sur le loyer affiché. Les avantages fiscaux améliorent la rentabilité d'un investissement locatif, ils ne la créent pas : un logement difficile à louer, mal situé ou trop cher à l'achat reste un mauvais investissement, quel que soit le régime. Louer en meublé dans une ville étudiante, près d'un espace de bureaux ou d'un pôle de mobilité professionnelle répond à une demande réelle ; la rentabilité annuelle se calcule alors sur le loyer encaissé, pas sur le loyer espéré, et la situation personnelle du foyer (tranche d'imposition, autres revenus) en fixe le résultat après impôt. Une location meublée s'intègre ainsi dans une stratégie de revenus construits sur plusieurs sources, sans être une rente sans effort.

Prenons un exemple : deux bailleurs louent des locaux d'habitation comparables, l'un en résidence secondaire louée en saisonnier, l'autre en bail meublé à l'année. Le premier peut bénéficier de loyers plus élevés en saison mais supporte une vacance hors saison, des prestations de ménage et un taux d'occupation incertain ; le second encaisse un loyer régulier, avec un suivi plus léger. Le formulaire de déclaration n'est pas le même selon le type de location, ni l'abattement applicable. La solution la plus rentable dépend uniquement des chiffres du projet : il faut déduire de chaque scénario les charges, la vacance et l'impôt pour comparer la rentabilité nette, et ne retenir que celui qui tient la route.

Une remarque de méthode pour un premier investissement : le régime réel n'a d'intérêt que si les charges et l'amortissement dépassent nettement l'abattement forfaitaire. Les étapes d'un premier achat immobilier locatif (apport, financement, choix de l'emplacement) comptent davantage que le statut fiscal, qui ne fait qu'améliorer un projet déjà viable.

Revente : ce que la loi de finances pour 2025 a changé

La plus-value réalisée lors de la vente d'un logement loué en LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Jusqu'en 2025, le calcul ignorait les amortissements déduits pendant la location, ce qui faisait du statut un avantage fiscal sans contrepartie.

La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025 : les amortissements déduits au titre de la location meublée viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Des exceptions existent pour certaines résidences de services (logements étudiants, résidences seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes). Pour un loueur qui envisage de vendre avant le délai d'exonération, cette réintégration doit entrer dans le calcul dès l'achat, comme les autres leviers de l'optimisation fiscale légale.

Résidence principale, expert-comptable et seuil des 23 000 euros en LMNP

Peut-on louer une partie de sa résidence principale en meublé ?

Oui. La location d'une ou plusieurs pièces de la résidence principale relève de la location meublée, et peut être exonérée d'impôt sur le revenu si la pièce constitue la résidence principale du locataire et si le loyer reste raisonnable, selon des plafonds fixés chaque année par l'administration.

Faut-il un expert-comptable pour être LMNP ?

Non, la loi ne l'impose pas. Au micro-BIC, aucune comptabilité n'est exigée ; au régime réel, la tenue des comptes et la liasse fiscale peuvent se faire seul, mais la technique de l'amortissement par composants pousse la plupart des loueurs à se faire accompagner.

Le statut LMNP est-il compatible avec un emploi salarié ?

Oui, et c'est le cas le plus courant : tant que les recettes de location meublée restent inférieures aux salaires du foyer, le loueur reste non professionnel, quel que soit le montant de ses loyers.

Que devient le statut si les recettes dépassent 23 000 euros ?

Si les recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient loueur meublé professionnel, avec un régime de plus-values, de déficits et de cotisations sociales différent ; sinon, il reste LMNP.