18
2011
Quand devez-vous investir à crédit ?
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Vous savez que contracter un crédit vous fera payer beaucoup plus cher le bien dont vous faîtes l’acquisition. Mais grâce à l’effet de levier procuré, ne serait-il pas une bonne idée de contracter un crédit pour investir ? En investissant une somme plus importante, vous multipliez vos gains. C’est la question qu’un des lecteurs de PlusRiche.fr m’a posé récemment. Dans quelles conditions contracter un crédit pour investir pourrait se réveler être une bonne idée ? Quelles sont les astuces que vous devez connaître pour en tirer pleinement parti ?
Financer un investissement pour lequel vous n’avez pas les fonds
Le premier cas où un crédit est intéressant pour investir est celui où vous ne disposez de toutes façons pas de la somme nécessaire pour réaliser cet investissement. Il peut s’agir de l’achat d’un bien immobilier ou de l’achat d’une entreprise par exemple. Vous avez besoin de contracter un crédit. Impossible sinon d’en devenir le propriétaire. Votre maison ou votre entreprise appartient à votre banquier jusqu’à ce que vous ayez remboursé votre crédit. Si vous ne le remboursez pas, il vous la saisit. Le montant total de votre crédit, le montant que vous allez réellement payer, est bien plus élevé que le tarif que vous avez négocié avec son ancien propriétaire.
Mais il s’agit d’un bon crédit. Sur la durée, votre logement ou votre entreprise devrait prendre de la valeur et valoir plus que le coût total de votre crédit. Votre crédit constituait une épargne forcée : chaque mois vous n’aviez pas d’autre choix que de payer votre banquier. Ce placement n’est peut-être pas excellent, cela reste à discuter et à apprécier sur la durée (Dans le cas de votre logement, si vous additionnez tous les frais annexes ou si vous revendez en pleine crise immobilière). Mais dans tous les cas, vous repartez avec un pécule intéressant grâce aux sommes versées sur le long terme. Un mauvais crédit, comme pour l’achat de votre voiture, vous fait payer beaucoup plus cher un bien qui ne vaudra plus grand chose, de manière certaine. Dans ce cas vous perdez beaucoup d’argent et surpayer vos achats.
Financer un investissement pour lequel vous disposez des fonds
Vous pouvez avoir la somme nécessaire pour acheter comptant votre logement ou votre entreprise et contracter tout de même un crédit. C’est intéressant si le taux effectif global du crédit est inférieur aux gains réalisés en plaçant l’argent dont vous disposez. Vous perdriez de l’argent en finançant votre investissement au comptant. C’est le cas par exemple si vous pouvez emprunter à 3% et que votre argent placé vous rapporte 5%. Ce n’est valable que si le placement sur lequel est placé votre argent est sécurisé. Vous êtes certain que votre argent vous rapportera plus que le coût de votre crédit.
Dans le premier cas traité ci-dessus, celui d’un investissement pour lequel vous ne disposiez pas de l’argent nécessaire, financer votre voiture à crédit était une mauvaise idée. Par contre si vous avez l’argent pour acheter votre voiture mais que placer cet argent vous rapportera plus que le coût d’un crédit automobile, il vaut mieux acheter votre voiture à crédit (ou au moins pour en financer une partie).
Financer un investissement à crédit pour augmenter vos gains
Nous avons vu pour le moment des cas classiques, qu’il est toujours bon de rappeler. Voici maintenant un cas de montage plus complexe, afin de vous montrer ce qu’il est possible de réaliser en investissant avec un crédit. Le but de ce montage est d’augmenter les gains de votre placement. La seule contrainte pour ce montage est de disposer d’un capital de départ.
1. Vous placez votre capital de départ sur un fonds en euros, qui vous rapportera environ 4% de manière certaine, une fois les impôts déduits.
2. Vous contractez un crédit avec remboursement in fine du montant de votre capital déposé sur le fonds en euros. Vous garantissez votre prêt avec votre fonds en euros et obtenez ainsi un taux de crédit moins élevé. Ce coût de crédit le plus bas possible vous assure des gains plus élevés.
3. Avec la somme empruntée, vous investissez dans des SCPI. Le gain de ce placement sera environ de 6% avant impôts. Comme ce placement en SCPI est financé par un emprunt, vous bénéficiez d’une déduction fiscale qui divise vos impôts sur los plus-values par deux. Si votre taux de crédit est de 3% et votre taux d’imposition des plus-values des SCPI est de 1%, au total vos gains seront de 7% (4% du fonds en euros + 6% des SCPI – 3% du taux de crédit -1% d’imposition). Intéressant non ?
Le calcul est volontairement simplifié car le but est uniquement de vous faire découvrir le mécanisme utilisé. Avec 100 de capital, vous investissez 200 et surtout vous profitez au mieux des réductions possibles afin d’augmenter vos gains. Dans l’exemple pris, vous garantissez votre prêt avec votre fonds en euros pour baisser votre taux et vous placez votre argent sur un placement dont la plus-value sera moins taxée car vous avez investi à crédit.
Les règles pour investir à crédit
Des différents cas étudiés dans cet article, vous pouvez tirer au moins deux règles si vous envisagez d’investir à crédit :
1. Vous ne devez investir à crédit que si votre gain est sécurisé. Il faut que vos gains compensent largement le coût du crédit.
2. Il est encore plus intéressant d’investir à crédit sur un placement pour lequel vous bénéficierez de réductions d’impôts grâce à votre crédit.
Quels autres conseils donneriez-vous à quelqu’un qui souhaite investir à crédit ? L’avez-vous déjà fait et pour quel type de placement ? Connaissiez-vous les moyens indiqués pour augmenter vos gains lors d’un investissement à crédit ? En connaissez-vous d’autres ?
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Pour ce qui concerne la résidence principale (qui n’est pas un investissement car vous n’en gagnez aucun revenu) le crédit dépend de la situation. Voici un site pour faire une simulation : http://www.meilleurtaux.com/calculatrice/acheter_louer/index.php?id_apporteur=tpsl
Vous pourrez ainsi savoir ce qui va vous permettre de gagner le plus d’argent: acheter et se constituer une épargne forcé ou bien louer et placer le reste.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser la location peut être avantages selon les cas, effectivement les prix de l’immobilier peuvent baisser, votre logement vieillit avec le temps et demande de l’entretiens…
A ce sujet dans Les Echos de la semaine dernière est paru un article intéressant sur le montant annuel consacré par les français à leur logement à partir de chiffres officiels et récents sur 2010.
- un propriétaire consacre en moyenne 11 400 euros pour se loger par an,
- un locataire du secteur privé, c’est 8 400 euros par an,
- un locataire de HLM, c’est 6 400 euros par an.
Et si vous placiez les 27% de moins que vous coûterait le fait d’être locataire dans le secteur privé plutôt que propriétaire ?
Je pense que le crédit ne devrait être utilisé QUE pour des biens dont la valeur reste stable ou augmente ou un bien qui créé des richesses. Cela peut-être une licence, un brevet, un bien immobilier ou une société. La résidence principale est le seul bien qui mérite un crédit personnel (et heureusement, le taux est plus bas que pour d’autres choses). Tout le reste: voiture, télévision, frigo, lave vaisselle,… sont des biens qui coutent plus cher à l’achat que ce qu’il ne valent réellement et qui se déprécie dès le premier jour de l’acquisition.
Emprunter de l’argent à un taux > 0 pour des biens consommables et consommateurs est le plus grand risque que les gens peuvent prendre avec leur argent: on est sûr de perdre toute la somme « investie ». Emprunter pour un bien immobilier, une affaire,… représentera au minimum une épargne forcée et peut aller jusqu’à devenir une véritable mine d’or. Dans ce cas, on ne perdra que très rarement la somme avancée.
Merci Joël pour ce commentaire.
De mon côté je serai un peu plus modéré. Ave certains biens cités, vous êtes sûrs de perdre de l’argent, et il ne faut donc pas en plus les surpayer avec un crédit. Pour les autres, comme l’immobilier ou une entreprise par exemple, la perte n’est pas certaine mais possible. Comme vous espérez à juste titre un gain, vous pouvez acheter à crédit.
Je ne pense pas que payer des droits de brevets à crédit soit un bon placement ou une bonne opération … Un brevet a une durée de vie limitée et peut être facilement contourné. En outre, un brevet mal exploité coûte plus qu’il ne rapporte.
Je pense également qu’un crédit doit être utilisé pour des biens dont la valeur doit augmenter à long terme. Dans le cas des SCPI, la limite à l’effet de levier est une éventuelle crise immobilière. Si au bout du crédit, le bien a perdu de la valeur (et que le placement en fond en euros ne compense pas cette perte), l’investissement est déficitaire. La notion de risque est donc importante, et souvent sous-estimée. On pourrait alors répondre que sur du long terme, un bien immobilier prendra « toujours » de la valeur. Certes, mais nantir par exemple un capital pendant plus de 10 ans sur un fond en euros n’est pas forcément judicieux, il vaudrait mieux le placer sur des marchés plus volatils.
Pour moi, le mécanisme que vous proposez est valable pour du moyen terme (5 ans) : cela permet d’acquérir rapidement un bien à crédit (SCPI) qui, même s’il perd de la valeur au bout du prêt, devrait en gagner à long terme.
A noter que pour un investissement immobilier locatif, en direct ou via une scpi, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers. Pour ceux qui ont des tranches élevées d’imposition, cela permet de réduire les impôts sur les revenus locatifs. Pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers et une tranche d’imposition élevée, c’est plus que recommandé d’investir à crédit
Merci Jean-Luc pour cette précision. Avec les réductions d’impôts votre crédit vous reviendra à moins cher. Mais ne pas oublier que c’est toujours la qualité du bien qui doit primer dans un investissement et non les réductions fiscales.
Personnellement l’effet de levier est la base de ma stratégie.
Quand on commence avec peu d’argent, cette stratégie est tout indiquée. Comme faire autrement pour s’enrichir? Peut être un site …
L’effet de levier doit être usée avec intelligence. J’ai un taux d’endettement de 74% mais je n’ai jamais eu de crédits à la conso. Dans le dernier cas, je ferai du mauvais endettement et créerai un effet boomerang dangereux. De plus, l’endettement grâce à l’immobilier doit être sécurisé pas des pare feux.
En ce qui concerne la fiscalité, j’ai oublié, l’intérêt est relatif. Si c’est un primo accedant qui investit dans un appartement sans travaux, il est évident qu’il doit aller vers du microfoncier et percevoir un abattement forfaitaire de 30% ou 50% si en meublé.
Sinon, en réel, si beaucoup de biens ou travaux, l’intérêt est certain. Les crédits permettent d’accumuler de la déductibilité fiscale. Et là, on peut rentrer dans du crédit in fine pour optimiser le tout …
Evidemment le meilleur crédit est celui qui finance une chose qui ne perdra ou prendra de la valeur.
Pour les crédits conso, une bonne manière de ne pas se faire peur et de financer cash la moitié et d’emprunter l’autre moitié, de cette manière, si vous avez un problème d’argent vous pouvez vendre « la chose » sans perte financière.
Merci Guillaume pour ce commentaire. Je ne comprends pas pourquoi il n’y aurait pas de perte financière. Lors de la revente de votre bien, vous perdrez de l’argent et vous aurez aussi à payer le coût du crédit sur la moitié du prix initial du bien (ou du moins le coût du remboursement anticipé).
Je pense que Guillaume veut dire qu’il ne fera pas de negative equity, même s’il fera une perte.
Je suis également d’accord avec le fait d’acheter des actifs qui s’apprécient dans le temps au lieu des biens de consommation. Par contre, il faut garder en tête que même l’immobilier peut perdre de la valeur. Si on regarde l’immobilier aux États Unis, même les résidences principales ont perdu jusqu’à 60% de leur valeur. OUCH!
Présentement, ce ne sont que les américains qui vivent cette situation mais sait-on jamais ce que l’avenir nous réserve. Donc, j’irais avec une certaine réserve pour l’immobilier, sauf comme résidence principale et je ne ferais pas de folie quand à l’achat de ma résidence.
Merci Lucie pour vos interventions toujours pleines de bon sens. Je me demande, pour ce qui concerne la France, si vu les montants atteints pour un achat immobilier, celui qui souhaite acheter sa résidence principale, n’est pas quasiment obligé aujourd’hui de faire une folie.
c’est certain qu’investir aujourd’hui represente une petite folie, mais je me souviens quand mes parents ont acheter leur maison en 96, c’etait une folie a l’epoque de s’endetter si lourdement sur 20 ans, les prix ont subi un rattrapage, dans les constructions neuves 70% achetent pour investir, l’immobilier est devenu une assurance tangible pour l’avenir.
Merci Seb pour ce commentaire. Si vous êtes certain de rester 20 ans au même endroit et de ne pas vouloir changer de logement, la question ne se pose pas : il faut acheter votre habitation. Mais ce qui était vrai du temps de vos parents l’est beaucoup moins aujourd’hui. Vous ne restez pas 40 ans ni même 20 dans le même travail. Vous devez déménager et peu de personnes peuvent aujourd’hui dire qu’elles seront dans le même logement dans 20 ans. Comme tout investissement qui n’est pas sécurisé, sur du court terme, l’immobilier est risqué, encore plus quand il est tout en haut comme aujourd’hui.
C’est vrai qu’investir dans l’immobilier aujourd’hui représente une petite folie, mais quand on voit que les loyers n’en finissent pas d’augmenter, et de suivre une inflation toujours en hausse, même pendant les périodes de ralentissement économique, au moins on se dit qu’on dispose d’un actif tangible, l’immobilier est devenu une assurance pour l’avenir.
Pour réduire votre risque, le seul moyen est de vous diversifier (avoir des actifs qui montent quand les autres baissent). Or si vous achetez votre habitation, la très grosse majorité de vos actifs seront dans l’immobilier. Quand l’immobilier traverse une crise cyclique, vous ne pouvez que subir (attendre pour vendre ou subir la perte).
Oui il faut garder le bien un certain temps, mais l’immobilier est un investissement long terme, et au départ, pour celui qui n’a pas de patrimoine, l’immobilier est un passage nécessaire.
ps: serait-il possible d’être averti par mail lorsqu’un message arrive sur un article où l’on a poster ?
merci
Je ne vois pas en quoi l’immo est un passage nécessaire.
On peut très bien se construire un patrimoine uniquement financier.
Je préfère quand même un patrimoine équilibré entre financier et immobilier.
Seulement, comme tout investissement, mieux vaut acheter au bon moment même si l’horizon de placement est long.
Pour l’immo français, je ne suis pas persuadé que le moment soit judicieux pour acheter, je vois bien une chute des prix commencer cette année pour plusieurs années, les prix sont surévalués d’au moins 30-40%.
Le levier du crédit et l’endettement est la base des meilleures stratégies de constitution de patrimoine !
Nico6259, on peut s’enrichir avec des produits financiers, certes, mais avant d’arriver à capitaliser 100 000 euros, la plupart des investisseurs travaillent beaucoup et mettent parfois 5 à 10 ans.
L’immobilier est le seul actif qui prend de la valeur et que l’on peut louer entre l’achat et la revente. Si tu as 100 000 euros, tu achètes un actif financier (fond, FCP, action), tu immobilises les 100 000 euros en attendant de revendre ton actif financier et ta plus value est alors réalisé, mais seulement à la fin.
Avec l’immobilier, tu empruntes 100 000 euros (donc tu n’attends pas de les avoirs), tu paies 600 euros par mois, mais en attendant, tu loues à 500 euros par mois, donc tu ne dépenses que 100 euros de ta poche sur les 600.
Bien utilisé comme le dit Jérome, c’est un OUTIL exceptionnel qu’il faut savoir maitriser, et nous sommes bien entendu loin des crédits à la conso qui ne font que du mal s’il ne sont pas maitrisés.
Un petit rappel important, beaucoup de gens dépensent des sommes considérables dans leur résidence principale, en pensant que leur résidence principale est un actif : certes c’est un actif, mais ce n’est pas un actif productif et on pourrait même mettre la RP dans la case des passifs, car si on la met en vente, c’est très souvent pour acheter plus grand. Seule consolation, être propriétaire permet de transmettre un actif à ses descendants et de faire ce qu’on veut chez soit. ATTENTION DONC A NE PAS TOUT METTRE DANS SA RESIDENCE PRINCIPALE
tout à fait Etienne, les banques ne prêtent pas 100 000 euros aux particuliers pour les placer sur un investissement financier.
Non, vous pouvez avoir de l’argent pour faire des investissements financiers.
Quelques exemples :
- avance d’une assurance vie,
- prêt sur avoir (avec nantissement d’un compte titres par exemple),
- prêt conso.
J’ai fait les trois à titre perso.
Bonjour,
En ce qui concerne la décision de prendre un crédit immobilier, elle est inévitablement rattachée en ce qui me concerne à l’épargne. Meme si au final j’aurais dépensé plus d’argent, j’ai quand meme la nette impression de vivre très bien, alors que si j’avais opté pour une plus grande richesse en monnaie sonnante et trébuchante (à long terme), cela ne correspondait pas à mes attentes, beaucoup trop d’aléas dans la vie pour prendre le risque de profiter un jour de cet argent, en plus quand on passe sa vie à essayer d’épargner on ne change pas ses habitudes comme ça et on continue sans en profiter. Le juste équilibre est la clef de la réussite.
Personnellement j’ai opté pour un crédit immobilier de 700 euros pendant 20 ans. L’avantage? petit loyer pour une maison de 220m2 + jardin 700m2, nous vivons bien, enfants en école privée, voyages 2 fois par an et dans 20 ans avec l’inflation de la vie nos 700 euros ne représenterons plus que 400 euros. L’argent « dégagé » va à l’épargne. Nous n’avons pas de gros salaires mais ils sont réguliers. Ce crédit a été aussi calculé par rapport à la retraite, donc normalement les 700 euros que nous n’auront plus à payé serviront à couvrir la baisse de revenus, et comme les pensions seront plus petites nous aurons moins d’impots aussi normalement nous devrions avoir un pouvoir d’achat plus important, dans ce cas précis j’ai pensé que le crédit était plutot une bonne chose, non?
Il y a beaucoup d’avantages à bien se renseigner dans ses démarches d’investissement. Votre site a le mérite d’être clair et d’ouvrir le débat. En allant plus loin, je suis tombé sur http://www.pierrepapier.fr/ On y trouve des infos indépendantes détaillées. Merci pour vos articles. A bientôt.
Merci Tibesti. Le site que vous référencez est un bon site sur l’investissement dans l’immobilier.
les taux remontent… investir à crédit devient… plus coûteux ^^
Et donc la première règle pour investir à crédit est de moins en moins souvent remplie.