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14
2010

La règle pour savoir si vous devez louer ou acheter votre logement

Ecrit par Franck Comments

Contrairement aux idées reçues, louer votre logement est souvent plus intéressant financièrement que d’acheter votre habitation. Nous en avions discuté dans l’article intitulé « 52 raisons pour louer votre logement au lieu d’acheter« . Les prix d’achat montent ou baissent, les tarifs des locations fluctuent, en fonction des moments et des localisations. Comment savoir dans votre cas concret si vous avez plus intérêt à louer ou à acheter aujourd’hui ? Quel calcul simple pouvez-vous faire pour le savoir ?

Comparez les rendements attendus

Dans un précédent article, nous avions vu qu’il vaut mieux louer si vous pouvez placer votre argent (je pense ici à votre apport initial et au différentiel entre votre remboursement mensuel d’emprunt et le loyer de votre location) avec un rendement qui serait le double du gain réalisé avec l’achat de votre habitation. Si le prix de votre habitation monte en moyenne de +3% par an sur la durée où vous la possédez et que sur la même période un placement vous aurait rapporté plus de 6% par an, vous auriez mieux fait de ne pas acheter.

C’est une règle qui est vraie dans la théorie, mais dans la pratique, elle me semble difficile à appliquer pour prendre votre décision. Vous savez qu’en moyenne les actions rapportent 5% de plus que l’immobilier sur le long terme. Ce qui confirme que cette règle serait souvent vérifiée. Mais dans votre cas précis, cette théorie se transformera-t-elle en espèces sonnantes et trébuchantes ? Comment savoir à l’avance à quelle date vous revendrez votre habitation et pour quel montant ? Comment savoir sur cette période quelles actions vous auriez achetées et combien elles vous auraient rapportées ? Impossible !

Calculez le rapport entre prix d’achat et prix de location, le ratio Prix/Loyer

Ce qu’il vous faut, c’est une règle que vous puissiez appliquer avec des chiffres que vous connaissez aujourd’hui, avec des chiffres que sont ceux de votre cas concret, et non ceux d’une moyenne nationale sur du long terme. Pour savoir si aujourd’hui, dans votre quartier, vous feriez mieux de louer ou d’acheter, diviser le montant d’un bien que vous souhaitez acheter par celui d’un même type de bien à louer sur un an dans la même zone. C’est le ratio Prix/Loyer.

Exemple : Je vais vous prendre de vrais chiffres issus des prix au mètre carré, à la vente et à la location, disponibles sur le site L’internaute. A Neuilly-sur-Seine, le mètre carré en mars 2010 s’est loué 28 euros et s’est vendu 8 229 euros, soit un ratio de 8 229 / (28*12) = 24,5. J’ai retenu le prix au mètre carré pour utiliser une base de données intéressante et non une annonce précise mais discutable. Lorsque vous prendrez le prix de logements similaires dans un même endroit en location et à la vente, le calcul que vous devrez réaliser sera le même. Autre exemple, à Bourges, le mètre carré s’est loué 10 euros et s’est vendu 1 633 euros en mars 2010, soit un ratio de 1 633 / (10 * 12) = 13,6.

Ce ratio Prix/Loyer vous indique si les biens sont surévalués ou non dans votre zone. Si ce ratio est supérieur à 20, en tant que propriétaire vous devrez payer 20 pour récolter 1. Pas de doute, il vaut mieux être locataire. Plus ce ratio est faible, plus il est intéressant d’acheter. Il est beaucoup plus intéressant d’acheter à Bourges qu’à Neuilly-sur-Seine, financièrement parlant : il vous faut 24,5 années de loyers pour payer votre logement à Neuilly alors que 13,6 années vous suffisent à Bourges ! Je parle en nombre d’années de loyers et non en nombre d’années de remboursement de votre crédit. Pour rembourser une telle somme, il vous faudra plus de temps. Cela montre aussi que les logements très chers se louent à un tarif bas comparés à leur valeur. Un ratio « normal » (avec tous les guillemets nécessaires, car ce qui est normal un temps ne l’est plus forcément 10 ans plus tard), pour lequel il est plus intéressant d’être acheteur, est compris entre 10 et 14.

Le calcul que je vous ai proposé est simple à l’extrême. En réalité lorsque vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien, vous avez des frais et des charges à payer : vous ne récupérez pas le loyer perçu dans son intégralité. Votre rentabilité sera moindre. En intégrant ces frais, ce calcul devient le même que le calcul P/E que vous effectuez avant d’acheter vos actions.

Le ratio Prix/Loyer n’est qu’un indicateur pour réaliser votre choix et décider de l’intérêt financier de l’achat que vous envisagez. Il offre l’avantage d’être simple à calculer, de se baser sur des chiffres locaux et concrets. Mais ce n’est qu’un indicateur. Il ne vous assure pas que votre achat sera rentable ou non. Il existe d’autres raisons que des raisons financières pour décider d’acheter votre habitation.

Ce calcul me conforte dans ma décision de ne pas acheter maintenant dans la localité où j’habite, avec un ratio Prix/Loyer bien supérieur à 20. De votre côté, quel est le ratio Prix/loyer de votre quartier ? Cette information change-t-elle votre stratégie immobilière ? Quelle autre méthode connaissez-vous pour savoir si vous feriez mieux de louer ou d’acheter votre logement ?

Crédit photo : Fr Antunes

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15 Commentaires

Pruls 14 avril 2010 à 22 h 26 min

Perso, je suis en train d'acheter:le coût de mon crédit (part d'intérêts dans la mensualité) est plus faible que mon loyer et les charges seront plus faibles.

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Immo-danger 15 avril 2010 à 6 h 01 min

C'est un raisonnement que je trouve juste. Le ratio prix/loyers est encore très très élevé en France. Avant que les prix d'achat n'explosent, le ratio était plutôt vers 10 années de loyers. Aujourd'hui, il est très rare de trouver un tel ratio, ce qui montre que la rentabilité locative est très faible. Si c'est vrai pour un investisseur, c'est aussi vrai pour sa résidence principale.Pour compléter cet article je vous conseille de regarder ce graphique publié par Marc Candelier qui montre l'évolution du ratio prix/loyers dans le temps.

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Sylvain 17 avril 2010 à 8 h 55 min

Dans ma région le ratio est également bien au-dessus de 20. D'un point de vue financier, acheter n'est pas intéressant du tout. La plus grosse difficulté est que l'on trouve très peu de maisons à louer (essentiellement des appartements F2/F3). Donc si une famille souhaite louer une maison, il lui faut beaucoup de patience en attendant une opportunité et surtout il lui faudra être très rapide le jour où une annonce est publiée, car la concurrence est rude de ce côté là !En attendant, les maisons se vendent peu (toujours les mêmes annonces depuis un an) et les prix ont baissé d'environ 10%, ce qui est loin d'être suffisant pour rendre l'achat intéressant !

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Tim 17 avril 2010 à 15 h 31 min

Si je reprend ta formule, ca nous fait un ratio de 15 de notre côté.Même si l'achat était plus motivé par la possibilité de vivre dans un endroit à notre image, le financier arrivant dans un 2e temps.

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Franck Le Glasse 18 avril 2010 à 9 h 24 min

Merci à tous pour vos commentaires intéressants.Les exemples concrets de chacun montrent bine que la réalité est différente d'une région à l'autre et aussi que l'aspect financier n'est pas toujours le plus important dans la décision d'acheter.Merci Immo-danger pour le lien vers le site de Marc Candelier qui propose une série d'articles très intéressante et plus détaillée sur ce sujet.

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Anonymous 18 avril 2010 à 20 h 53 min

Bnosoir à tous,d'apres ce mode de calcul mon Prix/loyer s'éléve à 23 … !! et pourtant j'ai acheté.En effet, le prix de l'immobilier n'a jamais baissé si on considere des cycles longs (env.15ans). La meilleure preuve est que si vous avez investit dans la pierre il y a 10 ans, le meme bien vaut plus cher aujourd'hui. Je veux dire que ce qui est cher aujourd'hui le sera encore demain; et reculer l'achat de sa résidence principale (pour faire fructifier la somme différentielle) ne sera pas necessairement suffisant. Les prix des habitations est élévé, et il faut faire des choix.

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Anonymous 19 avril 2010 à 5 h 32 min

A Nancy, où j'habite, le ratio est de 15,26. Mais mon loyer actuel au mètre au carré est bien plus bas que celui du marché, ce qui fait pour mon cas personnel un ratio de 22,82.On peut aussi utiliser votre raisonnement pour calculer le prix d'achat maximum d'une habitation par rapport à son loyer actuel, celui-ci devrait être de 12*14, soit 168 fois le loyer hors charge payé actuellement. Par exemple celui qui paye un loyer de 500 €, ne devrait pas acheter un logement d'un prix supérieur à 84000 € au risque de créer un déséquilibre budgétaire, quitte à diminuer la superficie et changer de quartier.Pour des analyses détaillées sur l'évolution du marché immobilier et financier vous pouvez aussi lire les analyses de Jacques Friggit.

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Elnorreip 19 avril 2010 à 15 h 34 min

J'ai posté un commentaire hier soir et il a disparu, pourtant il n'était pas critique et proposait une méthode pour arbitrer en location et achat basé sur le ratio que vous définissez.

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Anonymous 19 avril 2010 à 16 h 31 min

Le rapport prix / loyer est interessant pour un investisseur.C'est beaucoup moins vrai pour celui qui habite le bien qu'il va acquerir.Ex, mon pavillon de 120m² me coute sur 25ans environ 700€ mensuel.De ces 700€, plus de 500 (environ et en moyenne, rien n'est fixe dans le pourcentage de remboursement de credit) reviennent dans MON capital immobilier.autrement dit, mon toit me coute 200€ par mois (mais faut que j'en sorte 700…)Alors je peut aussi louer cette même maison pour 700 à 800 € mensuel, a fond perdus pendant toute la durée du credit et même plus…L'incidence du rapport prix/loyer a une incidence sur les couts (donc les durées de credit) ou les prix de location, mais c'est interessant pour un loueur. si ce rapport vous deplait en tant qu'acquereur, changez de commune !Quoiqu'il en soit, louer quoi que ce soit, 20 ans, a fond perdus, ca augure de grosses difficultés une fois la retraite venue…

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Franck Le Glasse 20 avril 2010 à 20 h 41 min

Merci à tous pour ces nouveaux retours d'expériences personnelles intéressants !Pour répondre à Elnorreip, je n'ai pas vu de commentaire de votre part hier. Il n'y a aucune censure dans les commentaires, car ils apportent du piment à la discussion et c'est bon pour l'audience. Seuls les spams en langue étrangère, qui nuisent à tout le monde, sont refusés.J'imagine qu'un problème technique s'est produit entre l'envoi de votre commentaire et sa réception par le serveur. Je vous remercie si possible de bien vouloir poster à nouveau votre commentaire.

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Franck Le Glasse 21 avril 2010 à 12 h 56 min

Il est exact que l'immobilier ne baisse pas si vous considérez de longues périodes, mais dans le cas contraire l'immobilier serait un très mauvais placement ! Il ne faut pas regarder ces 10 dernières années pour savoir ce qui se passera les dix prochaines sur le marché. Ces dix dernières années ont été exceptionnelles.Je ne suis pas d'accord sur le fait que le montant maximum de votre habitation devrait être égal à 168 de vos loyers actuels. C'est toujours mieux de payer moins cher, il vous reste plus d'argent pour le reste, mais à partir du moment où vous savez que vous resterez dans ce logement pendant 25 ans ou jusque la fin de vos jours, il vaut mieux payer un remboursement pendant 25 ans et posséder une maison que de perdre la même somme en loyers.Le problème est d'une part que très souvent le montant du remboursement est bien supérieur au montant du loyer (il existe des exceptions comme le prouvent vos commentaires d'où l'intérêt que calculer le ratio Prix/Loyer) et que vous pouvez placer cette somme avec un rendement bien supérieur à celui de l'immobilier (en incluant vraiment tous les coûts dans le calcul de rendement, pas seulement le prix d'achat, mais aussi les maintenances, réparations, travaux, impôts, assurances, frais de notaire, frais d'agence, frais de syndic car tous ces coûts sont inclus dans le loyer … et sans compter tout le temps que vous y passez) et d'autre part que la durée moyenne de possession est de 7 ans (et non 25 ans ou plus) alors qu'il est connu qu'il faut en moyenne 5 années de possession pour commencer à capitaliser (les premières années ce sont surtout des intérêts que vous payez sur les grosses sommes empruntées + remboursement des frais de notaire et d'agence). Résultat : dans beaucoup de cas (moins ces dix dernières années), l'achat n'a pas été rentable si tous les coûts sont pris en compte. Mais très peu de gens prennent le temps de calculer correctement la vraie rentabilité de leur achat immoblier.

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pierre 22 avril 2010 à 12 h 38 min

Waouw j'ai un ration de 26.5 pour mon appartement ! je savais que mon loyer n'est "pas très élevé" mais quand même.J'habite à Paris, location 20 €/m² (mon loyer) et 6360 €/m² à l'achat (mon voisin).

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Anonymous 24 avril 2010 à 2 h 01 min

je vous conseil de regarder le livre de eric brassard – Un chez-moi à mon coûthttp://ericbrassard.com/publications/livre_chez_moi.aspxc est du quebec mais ca explique tres bien ou va notre argent.en CAD ou euro..c est le meme principe.perso je cherche un condo a montreal..et les prix monte en fleche..suis a la lecture du livre..je ne suis plus aussi certain de vouloir acheter…bonne lecture.

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idraghici 25 mai 2010 à 22 h 54 min

très intéressant votre blog#pour l'Anonyme, le 24 avril 2010 04:01Je travaille comme agent immobilier à Montréal et si vous avez besoin d'informations,vous pouvez m'écrire suridraghici@sutton.com

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Frédéric 10 janvier 2011 à 22 h 00 min

Il ne faut pas perdre de vue que la résidence principale bien que faisant partie des actifs d’un patrimoine ne rapporte aucun revenu, autrement dit cela ne vous permettra pas de gagner en pouvoir d’achat même si 20 après elle vaut le triple…
La difficulté vient souvent de l’aspect affectif de ce type d’achat, ce ration me parait donc être une très bonne base d’analyse.

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