août
13
2009

Devez-vous investir dans les SCPI Loi Scellier ?

Ecrit par Franck Comments

Note de l’éditeur : cet article a été rédigé par une lectrice de PlusRiches.fr, KARUKERA73, que je remercie vivement pour sa proposition de contribution. KARUKERA73 vous présente l’état de ses recherches sur les investissements en SCPI loi Scellier, ainsi que les questions qui se posent, en vue d’une discussion entre lecteurs sur le sujet.

Je suis à la recherche d’un placement à horizon 10/15 ans, suite à la vente d’un bien immobilier. J’ai d’abord envisagé un investissement locatif Scellier avec un prêt in fine mais mon budget étant de l’ordre de 170 K€, cela limitait mon choix à des surfaces de l’ordre de 50 m² en province. Sur des marchés considérés comme porteurs, certes (j’ai eu des propositions de promotion sur Lyon et Marseille) mais que je ne connais pas et sur lesquels il m’a semblé finalement trop hasardeux de me faire une idée du potentiel et de l’emplacement.

J’en suis donc à envisager les toutes nouvelles SCPI Scellier (3, dont la première a été proposée par BNPP) commercialisées en Juin et Juillet afin d’en lister les points forts et les inconvénients. A ce stade de mes recherches, voilà mes conclusions que je souhaite partager sur votre blog :

Les points forts des SCPI Scellier :

- L’intérêt des SCPI est de bénéficier des points forts de la loi Scellier sans avoir à sélectionner un bien spécifique. C’est un avantage en termes de simplicité mais surtout en termes de diversification car l’investissement n’est plus sur un bien mais sur l’ensemble du portefeuille de biens immobiliers acquis par le gestionnaire de la SCPI l’année de l’acquisition.

- D’autre part, l’avantage fiscal de 25% des sommes investies intervient dès la souscription des parts, en l’espèce sur les revenus de 2009, avec une baisse des impôts à régler dès 2010. Le Scellier en direct fait intervenir l’avantage fiscal lors de la location effective du bien : signer et investir en 2009 générera des flux de trésorerie sortants (intérêts intercalaires) et donc un effort d’épargne en 2009 et 2010, les premiers loyers étant encaissés en 2011 pour une économie d’impôts perceptible en 2012.

- L’immobilier via la « pierre-papier » élimine les tracas de gestions spécifiques à la gestion locative du bailleur en direct, ces tracas (vacances et carence locatives, frais d’entretien) étant en quelque sorte mutualisés sur l’ensemble du portefeuille. D’autre part, investir via une SCPI permet une réelle flexibilité des montants investis afin de « coller » à son budget mais aussi au niveau de défiscalisation escompté.

- On peut aussi penser que le gestionnaire de SCPI aura un pouvoir de négociation du prix d’achat auprès de promoteurs du fait de son poids et s’attachera à choisir des biens de qualité afin d’en assurer une revente au mieux de ses intérêts à l’issue du programme. Ces 2 éléments doivent assurer la rentabilité intrinsèque de l’opération immobilière (hors défiscalisation).

Les inconvénients des SCPI Scellier :

- Les parts de SCPI sont très peu liquides. Dans la mesure où l’avantage fiscal est non-transmissible et subordonné à la détention des parts jusqu’à la toute fin du programme, l’horizon de placement se trouve, de fait, bloqué à environ 15 ans. En effet, il faut conserver les parts pendant une période d’au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi. Le délai de détention des parts est donc estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription.

Les 5 questions que je me pose sur les SCPI Scellier :

1. Que pensez-vous des SCPI Scellier ?

2. Quels sont les frais (et autres « frottements ») dont je n’ai pas tenu compte dans mon raisonnement ?

3. Voyez-vous un intérêt à s’endetter (in fine, avec nantissement d’une somme en assurance-vie garantissant le prêt) pour se lancer dans une telle opération ?

4. Les dividendes promis sont, d’après ce que j’ai compris, de l’ordre de 3%, ce qui complèterait la rentabilité de l’investissement. Bien évidemment, ce n’est en rien contractuel, il s’agit de la quote-part des loyers nets de charges et de frais de gestion. Quelle est la volatilité des dividendes observés sur ce type de SCPI en général ?

5. D’autre part, l’investissement locatif en direct a un aspect patrimonial et de protection de la famille. Durant la durée d’un prêt immobilier, l’assurance du prêt couvre les ayant-droits en cas de décès du souscripteur. Je suis (bientôt) mère de famille, et à ce titre, plus que jamais sensibilisée à la protection des miens. Je ne pense pas que la souscription de parts de SCPI soit une préparation à la retraite au même titre que l’investissement locatif en direct. Qu’en pensez-vous ?

6. Dernièr(e) inconvénient/interrogation (last but not least !) : Quid d’une baisse significative du marché immobilier sur les prochaines années (Friggit parle de -30% d’ici 2013) ? Passer par une SCPI laisse « exposé » pour une grande partie de son patrimoine sur le marché de l’immobilier (en plus du fait que je sois propriétaire de ma résidence principale, achetée en 06/2009, donc au plus haut du marché, je le crains…)

J’espère que ce post, assez long, ouvrira un débat. Merci d’avance pour vos retours/critiques/contributions.

Si cet article vous a plu, vous aimerez aussi :
- Les 5 pièges à éviter avec votre investissement en loi Scellier
- 4 raisons pour lesquelles je n’ai pas investi en immobilier cette année
- Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans

Si vous avez aimé cet article, recevez gratuitement les prochains articles par mail mensuel ou par flux RSS. Cliquez ICI pour en bénéficier et ne rien rater.

10 Commentaires

Anonymous 13 août 2009 à 17 h 53 min

Je me suis toujours demandé le reel interet de ces lois. (c'etait le cas il y a peu de temps avec le Robien).Je resume : avec le scellier il faut que le bien soit à une certaine norme qui est encore très peu courante aujourd'hui, ce qui implique un prix de construction plus fort.En gros cela concerne que des logements neufs et encore pas tous !Donc le promoteur qui propose du "Scellier" sait que ces clients ont un budget plus grand (a cause de la reduction fiscale)conséquence :-> il va essayer de les vendre nettement plus chères.deuxième conséquence, beaucoup d'acheteurs vont se tourner vers le scellier à cause de cette "deduction fiscale"conséquence :-> il va réussir à se garantir de la vente de son immeuble et n'est pas trop inquiet d'un invendutroisième point c'est le sujet à la mode en ce moment dans les magazines soient disant financier de grand public.Les gens frileux de la bourse, les gens ayant recu un petit pécule recemment etc … vont se tourner vers l'immobilierconséquences :-> il va réussir à le vendre plus chères.Perso je pense sincèrement que le marché le plus concurrentiel est l'ancien, voir à renover soit meme.Ce systeme ouvre bien plus d'avantages:concurrence rude en ce moment , possibilité de negociation importante, generalement mieux situé dans les villes que des appartements neufs, moins prisé que du scellier donc moins d'acheteurs …et en plus le faite de n'avoir aucun ratachemment par un regime spéciale, donne un sacré liberté d'un point de vue rachat / location …Il y a quelques années je me suis posé cette question avec le robien, et je ne l'ai pas pris. Alors qu'a l'époque c'etait la "chose a faire" et aujourd'hui je ne le regrette pas le moins du monde.Il faut s'attacher aux fondamentaux, fait un calcul de rentabilité béton (brut, net, et net-net (après deduction des impots), c'est la chose la plus preponderante.Et va là ou les autres ne va pas tu auras les meilleurs opportunités.Cordialement

Répondre
Anonymous 14 août 2009 à 6 h 48 min

Je m'intéresse aux SCPI depuis quelques semaines aussi mais ne me suis pas tourné vers les SCPI Scellier. Et côté SCPI je suis plus intéressé par les SCPI qui s'occupent de bureaux, commerces… que celles qui proposent de l'habitat. Pour l'habitat, je suis plus tenter de le faire en direct et dans l'ancien comme le dit le commentaire précédent.Ce que je vois comme avantage des SCPI bureaux, commerces c'est qu'elles ont actuellement un bon rendement. Même si le prix de la part diminue dans les deux-trois ans à venir (tunnel de Friggit… est-il d'ailleurs appliquable aux immeubles de bureaux et commerces ?), la rentabilité reste bonne surtout avec un prêt et si on ne souhaite pas sortir ses parts rapidement.Cordialement,S.

Répondre
Franck Le Glasse 23 août 2009 à 19 h 53 min

Merci pour cet article et ces commentaires très intéressants.De mon côté je me demande si les SCPI Scellier, au bout de 15 ans, seront faciles à revendre à un tarif correct. En effet, le nouvel acquéreur ne pourra pas bénéficier des avantages de la loi Scellier. Je pense que les conseils à suivre sont les mêmes que pour un investissement loi Scellier en direct : achetez des parts de SCPI Loi Scellier en vous attachant d'abord aux fondamentaux, c'est-à-dire la rentabilité de l'opération (les fameux 3% non contractuels décrits dans l'article, mais sont-ils nets ou bruts ?) et non seulement à l'avantage fiscal, qui ne doit être vu que comme un (gros) plus pour que l'opération soit intéressante à long terme (15 ans).

Répondre
Felipe 23 août 2009 à 20 h 29 min

Personnellement, j'ai realise un investissement Scellier en direct dans la region lyonnaise pour differentes raisons.Je suis deja proprietaire de biens immobiliers et je paye des impòts. Je n'avais pas envie de prendre un bien a renover moi meme car je n'en ai pas le temps avec mon metier. J'ai choisi un appartement ou je pourrai habiter en celibataire et dans une region que je connais, avec l'avantage fiscal, le montage est tres interessant faisant ressortir une rentabilite interne de 10% au bout de 15 ans avec une hypothese prix de vente = prix d'achat (donc rien d'optimiste). A propos de Friggit, je ne sais pas si ca va arriver, mais il y a eu des gens qui ont fait des supers affaires au debut du Robien et ceux qui ont pris des Robien pourris. Pour Scellier, c'est pareil, c'est juste une loi de defiscalisation… Moi jái pour 140 000 Euros un T2 en rez de jardin dans une residence avec piscine et garage personnel aux portes de Lyon. Je vais economiser 53 000 Euros d'impòts. Ie que soit je cherche un bien equivalent a renover qui fasse 87 000 Euros (ca existe??) et je donne mes impots a l etat ou bien je laisse un promoteur national tout gerer pour moi (gestion incluse)…Avec un peu d'apport et alors que les liquidites sont tres mal remunerees, j'equilibre pret avec loyer garanti et avantage fiscal sur 15 ans…Personnellement j'ai choisi la facilite…Si vous voulez contribuer a la protection de votre famille alors que vous etes mere, vous avez presque interet a ne pas utiliser de toute facon vos 170 000 Euros dans l'operation mais a utiliser du credit alors qu'il est en dessous de 4% pour qu'en cas de malheur que je ne vous souhaite pas, le bien soit a votre enfant… Pour les 170 000 Euros, avec une assurance vie sans frais d'entree, vous pourrez les faire fructifier a rhytme de 4/4.5% sans risques et en cas de transmission parent/enfant, les sommes sont exonerees d'imposition a hauteur de 152 000 euros par enfant…Ne faites un achat en Scellier avec du credit que si vous etes deja proprietaire de votre residence principale… sinon le credit et le taux d'endettement pourraient vous empecher d'acheter votre habitation principale…

Répondre
Felipe 23 août 2009 à 20 h 33 min

Sinon pour revenir rapidement sur les SCPI leur interet a moi me semble etre dans les revenus qu'ils versent, interessant notamment quand on part a la retraite pour maintenir son niveau de vie!!De plus les SCPI sont generalement plus interessantes quand il s'agit de surfaces commerciales car les loyers ont de meilleurs rendements et qu'il n'est pas forcement facile de faire ce genre d'investissement (surface commerciale). Le probleme des SCPI vient du fait que ce sont des revenus et donc des impots par extension… Moi je n'en prendrai pas si vous etes "jeunes" (moins de 35 ans) et avez des revenus plutot eleves…

Répondre
Franck Le Glasse 30 août 2009 à 14 h 44 min

Merci Felipe pour cet exemple concret riche en enseignements. A ma connaissance, un autre souci potentiel des SCPI est que les parts peuvent être difficiles à revendre.

Répondre
Dodo 17 avril 2010 à 11 h 08 min

Bonjour, j'ai investi en SCPI loi scellier en 2009 via celles de la BNP pour 110K€, le tout financé par un emprunt. Ayant déjà fait un robien et un LMNP, voici les plus et les moins que j'ai vu à faire cela : LES PLUS : – la simplicité du montage (pas de visite de réception, juste un seul interlocuteur pour l'achat des scpi et le prêt (BNP), pas de déblocage progressif des fonds à gérer.- pour un achat fin 2009, premiers revenus en principe vers T2 2010. dans les montages que j'avais fait précédemment il fallait attendre plus longtemps avant de voir les 1ers revenus tomber et diminuer ainsi l'effort d'épargne- réduction d'impôts scellier (25% de 110K€ / 9 ) applicable sur les revenus 2009 pour un investissement en décembre 2009.- protection en cas de décès (je suis père de famille, donc achat en mon nom et si je décède le bien assure un complément de revenu aux survivants). Mais cela est vrai ainsi pour les autres formes d'investissement dans l'immobilier.- répartition des risques car la SCPI Scellier BNP investi progressivement dans divers biens- en théorie pas de soucis à la revente, puisque la SCPi doit être liquidée environ 15 années plus tard- solidité financière de la BNP- comme j'ai emprunté 100%, cela constitue une protection en cas d'inflation ou hyper-inflation- modularité/souplesse de la somme à investir de 10K€ à beaucoup plus, même en plusieurs fois dans la même année. Possibilité de ré-investir chaque annéeLES MOINS- en cas d'inflation, il n'y a hausse de l'immobilier que si il y a également inflation des salaires, donc protection relative contre l'inflation- il y a également des risques de déflation dans les années à venir et également des risques de baisse de l'immobilier – sans doute une faible rentabilité du fait des couts de gestion BNPMon avis global : de toutes façons cela constitue pour moi une assurance décès et c'est fiscalement attrayant, immédiat et simple à mettre en oeuvre. Il y a toujours des risques, mais il est certain que si on ne fait rien on paye plus d'impots. Donc c'est troquer de la certitude contre un risque. Je pense sérieusement à refait un investissement de ce type en 2010, mais je vais regarder d'autres produits, histoire de diversifier les risques, et rechercher des investissements conforment aux normes BBC

Répondre
Anonymous 5 juin 2010 à 16 h 48 min

bonjour depuis trois jours j ai découvert la scpi je peux investir que 2000euros pour dix parts dans les bureaux et commerces,je suis un petit porteur est ce interessant pour moi d investir,j ai plus de35 ans.

Répondre
Anonymous 5 juin 2010 à 16 h 48 min

bonjour depuis trois jours j ai découvert la scpi je peux investir que 2000euros pour dix parts dans les bureaux et commerces,je suis un petit porteur est ce interessant pour moi d investir,j ai plus de35 ans.

Répondre
Anonymous 23 juin 2010 à 14 h 01 min

Bonjour,J'ai souscrit des scpi de rendement, mais je n'ai pas encore franchi le pas des scpi fiscales.Je me suis toujours demandé si on ne payait pas la défiscalisation un peu trop chère, et si finalement, quand on prend de la scpi de rendement en payant des impôt, on n'a pas de meilleurs résultats qu'avec une scpi scellier.J'ai trouvé des simulateurs qui permettent de comparer assez facilement les différents investissements : http://www.primaliance.com , ca donne des idées.

Répondre