17
2009
4 raisons pour lesquelles je n’ai pas investi en immobilier cette année
Ecrit par 
Note de l’éditeur : Vous avez la possibilité de gagner un exemplaire de la nouvelle édition du livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » d’Elise Franck en laissant un commentaire pertinent sur cet article d’ici le 26 juillet. Le règlement précis de ce concours vous est présenté en fin d’article.
Songez-vous à investir dans l’immobilier actuellement ? Les prix des logements ont baissé, les taux des crédits immobiliers sont au plus bas et la loi Scellier peut vous aider à investir dans du neuf. Les lecteurs fidèles se souviennent probablement que j’envisageais un investissement immobilier dans mes objectifs à moyen terme cités il y a deux ans. A l’occasion d’un déménagement cette année, la question d’acheter mon logement s’est donc posée. Après avoir trouvé à la vente un logement qui me convenait, voici les 4 raisons principales pour lesquelles j’ai décidé de ne pas donner suite.
1. Le rendement locatif est trop faible. J’avais trouvé à acheter un logement que je comptais habiter puis louer dans quelques années. Ce logement était en location depuis des années. Les propriétaires souhaitaient le vendre pour profiter d’une retraite bien méritée. Très bien situé, en centre-ville dans un quartier recherché, avec des surfaces de dimensions correctes et bien aménagées, trouver un locataire pour ce logement n’a jamais été un souci. Un logement idéal car toutes les possibilités me restaient ouvertes : soit le vendre quand je souhaite changer de logement, soit le louer. Sauf que les rendements affichés dans la zone où je souhaite habiter me paraissaient trop faibles : plus ou mons 5%. Il s’agit de la valeur affichée par les agences, donc d’un rendement brut. Retirez tous les frais et vous obtenez un rendement net-net ridicule. Dans l’article intitulé « Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans« , vous trouverez en commentaires le calcul de votre rendement net-net détaillé par ArQucci.
2. Le risque de baisse des prix est important dans les années à venir. Il est difficile de prévoir à court et moyen terme si les prix de l’immobilier vont baisser. Autant jouer en Bourse en misant sur la hausse ou la baisse d’une valeur à court terme. Sur le long terme les risques sont moindres. Je me rappelle avoir entendu il y a peu des spécialistes annonçant que les prix de l’immobilier baisserait de 30% d’ici 2013. Si vous achetez aujourd’hui et devez revendre pour une raison ou une autre d’ici peu d’années, vous risquez de perdre de l’argent. Le bien que j’envisageais étant un appartement que je ne pouvais pas habiter le restant de mes jours. Cette variable du prix du revente à une date envisagée revêt une importance primordiale.
3. La somme considérée représente un trop gros pourcentage du patrimoine. La pierre représente une partie très importante du patrimoine des français, voire la quasi totalité. Le problème, de mon point de vue, c’est que la plus grande partie de votre patrimoine est alors bloquée et peut n’être récupérée dans votre poche rapidement. Demandez aux personnes qui ont contracté un crédit relais et n’arrivent pas à revendre leur bien immobilier dans la conjoncture actuelle. De mon point de vue, l’immobilier ne doit pas représenter plus de 25 à 30% de votre patrimoine. Sinon vous n’êtes pas assez diversifiés et risquez de perdre gros le jour où vous aurez besoin de vendre. Si vous louez votre bien immobilier et que le rendement est faible, vous avez une forte somme immobilisée qui ne vous rapporte pas grand-chose. Pour moi, vu les centaines de milliers d’euros envisagés pour cet achat, le risque pour mon patrimoine devenait lui aussi important.
4. Le travail demandé est important au vu de la rémunération. Tout comme la plupart des gens oublient de prendre en compte tous les frais cachés de l’accession à la propriété, ils oublient aussi tout le temps de gestion que cela va leur demander. Les réunions de copropriété auxquelles participer, les entretiens à réaliser ou à suivre, les divers travaux, les recherches de locataires, les calculs d’impôts, les démarches administratives, … Si le rendement locatif est faible, votre argent et votre temps seront très faiblement rémunérés. Si je compare cela au temps que demande un fonds d’investissement, mon expérience me montre que le ratio rendement/temps passé peut être bien meilleur. Passé la phase de recherche initiale, je réalise au maximum un arbitrage par an sur un fonds que je garde des années.
Pourquoi est-ce-que je vous présente tous ces arguments qui m’ont amené à ne pas investir cette année dans l’immobilier ? Parce que peut-être que vous vous retrouverez dans la même situation que moi. Ces raisons de ne pas investir dans l’immobilier aujourd’hui sont valables dans mon cas particulier : je souhaitais un logement que je pourrais revendre facilement ou louer dans 5 à 7 années. Au vu des conditions du marché, les risques me paraissent trop élevés. Ces raisons sont loin d’être valables dans tous les cas, si vous cherchez un investissement Scellier par exemple, mais elles méritent d’être prises en compte pour effectuer vos choix. Si le rendement est bon, si vous ne comptez pas revendre dans peu d’années, si votre patrimoine est bien diversifié, peut-être devriez-vous acheter ?
Pour le moment je continue de louer en investissant chaque mois sur mon assurance-vie la différence avec le montant que je devrais rembourser si j’avais acheté le même appartement. Les conditions ne me semblent pas réunies pour réaliser une bonne opération immobilière comme je l’ai déjà fait par le passé. Et vous, quels sont les critères qui font que vous avez décidé de ne pas investir dans l’immobilier pour le moment ? Ou au contraire de franchir le pas ? Si vous débutez dans le domaine, pourquoi ne pas récupérer quelques bons conseils en gagnant un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » ?
Règlement du concours pour gagner un exemplaire du livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » d’Elise Franck : pour gagner un des quatre exemplaires mis en jeu, vous devez poster un commentaire pertinent sur chacun des 4 articles publiés par les blogs participants. N’omettez pas de laisser une adresse mail valide pour pouvoir vous contacter si vous gagnez. Chaque blogueur participant choisira un vainqueur parmi les commentaires les plus pertinents laissés sur les 4 articles. Le concours se termine le dimanche 26 juillet 2009 à minuit. Les 3 autres articles sur lesquels laisser vos commentaires pour gagner ce livre sont les suivants :
1 – Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier ! sur Business Attitude
2 – Invest
ir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir sur Esprit Riche
3 – S’enrichir paresseusement sur C’éclair!
Si cet article vous a plu, vous aimerez également :
- Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans
- Devenir propriétaire : les coûts cachés auxquels faire attention
- Les 5 pièges à éviter avec votre investissement en loi Scellier
- Ma critique du livre « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » d’Elise Franck
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Acheter ou louer, très bonne présentation des raisons de votre choix. Comme commentaire, je me pose cette question : est-ce que l'immobilier n'était pas le seul investissement sur lequel on peut vraiment agir.J'entends par là :- vous pouvez faire des travaux dans un appartement pour le rendre plus vendable ;- vous pouvez négocier son prix à l'achat ou à la vente.Mais vous ne pouvez pas :- négocier le prix de vos actions ;- embellir votre portefeuille.Donc : et si l'immobilier n'était pas la seule ressource "actionnable" (dans le sens : sur laquelle vous pouvez agir) ?Est-ce que cette souplesse n'était pas une force permettant d'influencer le rendement et que l'on ne retrouve jamais ailleurs ?Ga(le même que sur les 3 autres articles)
Merci Ga pour ce commentaire intéressant. De mon point de vue les actions sont plus "actionnables" que l'immobilier :- vous pouvez réaliser des arbitrages qui dans de nombreux contrats sont gratuits une fois par an. Exemple : vous placez 50% de votre investissement sur une action A et 50% sur une action B. Sur un an l'action A double son prix quand l'action B perd la moitié de sa valeur. Vous pouvez réaliser un arbitrage pour repasser à 50% sur chaque action. Vous avez ainsi profité de vos gains sur A pour acheter à bas prix des actions B. L'année suivante c'est B qui risque de grimper plus que A, si vos choix initiaux étaient bons et que B a mis plus de temps à réaliser son potentiel. C'est une manière souvent gratuite d'embellir votre portefeuille. Embellir votre habitation vous coûtera plus cher.- vous pouvez négocier le prix de vos actions simplement en attendant que le tarif du marché soit celui que vous souhaitez y mettre. C'est ce que font la plupart des investisseurs en suivant certains indicateurs dont le célèbre Price/Earnings Ratio, pour décider de leurs achats. Voir aussi cet article à titre d'exemple : Saurez-vous gagner +30% par an grâce à l'investissement "deep value" ?Il y a aussi de nombreux frais qui sont négociables.
Jean-Jacques Hénin a écrit : "vous trouverez en commentaires le calcul de votre rendement net-net détaillé par ArQucci."Merci d'avoir cité mon commentaire, c'est un honneur pour moi d'apparaître sur votre blog.Concernant l'article, de mon point de vue, la crise comme on l'appelle est en train de créer des opportunités dans de nombreuses régions. En effet, avec la baisse des prix et des taux, la réduction d'impôt Scellier, la crise immobilière est bénéfique pour les biens neufs.(Par contre il est nécessaire de prendre avec des pincettes les promoteur immobilier qui vous promettent de haut rendement locatif là où la demande locative est inexistante.)Dans touts les cas il faut faire une étude du marché locative afin de savoir si une réel demande existe. Les villes où il est intéressant d'investir (Sources : Crédit Foncier) :- TRES BON : Toulouse, Caen, Nice, Lyon, Montpellier, Stasbourg?- BON Anncey, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Genève, Annemasse, Aix en Provence, Albi, Brest, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitier, Angers, Les Sables d'olonne, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Cholet, La Roche Sur Yon, Orléans- ASSEZ BON Niort, Pa, Mont de Marsan, Agen Montbéliard, Toulon, Belfort, Tarbes, Valence, Mâcon, Châlon-en-Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Le Mans, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont Ferrand, Mulhouse, Bourges-MOYEN :Limoges, Montaubon, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcasonnes-TRES MOYENBrive, Périgeux, Vessoul, Rodez________ArQucci
L'immobilier permet de s'enrichir à crédit avec de l'argent que vous n'avez pas.Il y a qq années j'ai acheté un appartement T3 dans lequel j'ai habité 3 ans. Je l'avais repeint, réaménagé, très bel appartement bien situé. J'avais mis de l'apport.J'ai du partir précipitamment pour déménager, je l'ai mis en location et aujourd'hui je retourne l'occuper.Durant 4 années le bien a été loué à 800 Euros avec un crédit de 600 Euros mensuels.Aujourd'hui il me reste moins d'années de crédit à payer (encore 7 je crois). Si je n'avais pas pris le "risque" d'acheter, je ne me serai pas enrichi de la même façon.
Un post qui m'intéresse au plus haut point car je réfléchis à nouveau à un investissement locatif, notamment pour ma compagne qui ne dispose pas d'actifs "pierre" dans son patrimoine.Le dispositif Scellier m'a été présenté et je reconnais qu'il est très incitatif.Ma préoccupation reste le rendement locatif et l'appréciation du bien dans le temps. Bien sûr, comme ArQucci le souligne, il y a aujourd'hui des régions en surchauffe où la demande locative est moins importante que l'offre de biens en location. Mais comment anticiper l'évolution d'une région ou d'une autre ? A l'instant T, où l'on signe la réservation du bien ou la promesse de vente, qu'est-ce qui nous dit que le Maire de la commune ne va pas changer d'avis, octroyer de nouveaux permis de construire aux promoteurs et faire exploser l'offre locative…Si l'on considère l'horizon de placement d'un investissement locatif, il y a un vrai risque à ce que les conditions de marché changent dans le temps et que la rentabilité locative ne se trouve remise en cause au mieux, que le bien ne se loue plus au pire.Comment se prémunir contre ce risque ? Liins dispose d'un observation de l'immobilier pour s'assurer de l'intérêt locatif du bien… mais est-il réellement indépendant (la réponse est dans la question) ? Existe-t-il un autre observatoire, réellement indépendant, auquel les citoyens pourraient se référer pour investir avec le minimum de risque ?Pour information, le Crédit Foncier a publié une étude récemment sur le dispositif Scellier menacé de surchauffe : http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier/index.nsf/WDEVObjDB/ETUDES-etude_credit_foncier_01072009_investissement_locatif_risque_scellier/$file/etude_credit_foncier_01072009_investissement_locatif_risque_scellier.pdfDans l'attente de vous lire./Hervé
Bonjour,Il y a a mon avis une distinction importante a faire entre différents cas de figure:A une personne qui s'installe a priori sur le long terme dans une région, je conseillerais d'acheter sa résidence principale.Mes arguments: Peu importe que le marché monte ou descende sur le long terme, les intérêts sont déduits des impôts. A terme, en cas de revente, si le marché a monté, les autres biens seront d'autant plus chers. Dans le cas contraire, la résidence suivante sera d'autant moins chère…A une personne qui s'installe pour une durée a priori inférieure à 10 ans, je conseillerais de louer.Mes arguments: les intérêts à payer sont concentrés au début des remboursements. Ajoutés à cela les frais de notaire, d'agence, et surtout une progression du marché immobilier qui ne fera certainement pas plus de +2% par an sur les 10 prochaines années en étant optimiste, vous serez bien aise de pouvoir revendre sans perte, une fois tous les frais pris en compte.A une personne qui réfléchit à de l'investissement locatif, je déconseillerais d'acheter.Arguments: le rendement est ridicule pour l'investissement à la fois financier et en énergie. De plus, la qualité des logements vendus dans le cadre de la loi Scellier et autres va décroissante, les promoteurs privilégiant leurs marges. La motivation de défiscalisation doit vraiment être importante pour justifier de franchir le pas.Pour ceux qui désirent investir dans l'immobilier, les nombreuses foncières cotées sur la bourse de Paris sont le véhicule idéal.Elles font apparaître en moyenne une décote de près de 30% par rapport à leur actif net, ce qui signifie qu'une baisse de l'immobilier a bien été prise en compte par le marché, quoiqu'en disent les banques et les notaires.Le rendement est supérieur à 5% pour la majorité d'entre elles. Et vous laissez des professionnels faire leur travail.Il faut cependant s'assurer que l'endettement ne dépasse pas 50% de la valeur des actifs, et que la diversification soit réelle.Par la-meme, vous évitez l'effet de levier souvent associé à un crédit énorme sur l'achat d'un logement. Vous pouvez attribuer le pourcentage souhaité à l'immobilier dans votre patrimoine.Tout en bénéficiant d'une exposition à l'offre commerciale, ou de bureaux, ou encore à d'autres pays en Europe, meme si l'Espagne et le Royaume-Uni sont à éviter…Bien cordialement.
Merci ArQucci, Felipe, Hersev et guiom2boutch pour vos nouveaux commentaires : ils apportent des compléments très intéressants au sujet abordé. Voire même de nouvelles idées de sujet pour de prochains articles.Je sens qu'il sera difficile le 26 juillet de choisir un gagnant pour le livre d'Elise Franck …
Un grand merci pour cet article qui arrive à point nommé pour moi car je suis en pleine réflexion sur une décision d'achat de bien immobilier d'ici les 2-3 ans à venir.J'envisage d'acheter un logement sous les même optiques que toi : y vivre quelques années puis le louer ou le revendre pour réinvestir ailleurs.NB : Aurais-tu les sources sur l'info d'une hypothétique baisse de l'immobilier jusqu'en 2013 ?
Bonjour,Certes, pour investir dans l'immobilier il faut saisir le bon moment.Toutefois, pour ceux qui débuteraient dans l'immobilier une question se posera certainement.Dois-je gérer moi-même de mes appartements ou devrais-je passer par une agence.Bien sur, il y a des frais en passant par une agence mais au moins vous serez plus tranquille pour les démarches.J'en ai récemment fait l'expérience. Malgré le fait d'avoir pris toutes les précautions au préalable.Toutefois, je pense renouveller l'expérience mais la gestion se fera par agence. En tous cas, continuez Jean-Jacques et bonnes vacances à tous.Audrey
Merci Fenice et Audrey pour vos ajouts.Fenice, c'est sur BFM que j'avais entendu l'information concernant une baisse hypothétique de l'immobilier jusque 2013. En recherchant sur internet, voici un article des Echos qui relate la même information. C'était fin juin 2009 :Immobilier ancien : une baisse de 30% d'ici 2013 ?Bonnes vacances Audrey ainsi qu'à tous les lecteurs de PlusRiches.fr !
En effet, s'enrichir avec l'immobilier c'est avant tout s'emparer du bon moment.L'immobilier c'est aussi savoir lire les lignes du contrat avec minutie.Bref, je ne connais pas grand chose à l'immobilier pour dire vrai, je n'ai que 20ans et je suis plongé dans mes études scientifiques. Mais on peut dire que cela m'intéresse et que j’ai la soif d’apprendre !Je saisis l'opportunité, on est le 26 juillet à quelques heures de la fin du concours, et je note que seulement 2 personnes, Ga et Longtermiste, ont correctement participés au concours, pour 4 livres disponibles !Alors je me faufile et poste ce commentaire audacieux et peut-être un peu prétentieux pour participer au concours et remporter un exemplaire de ce livre, que je puisse me cultiver sur le sujet !
J'espère que ma candidature sera bien prise en compte !Cordialement.(je n'ai pas trouvé comment ajouter mon mail sur votre blog, mais celle-ci se trouve chez vos partenaires de concours)
Super, merci pour le lien
A propos de la personne qui parle d'une décôte de 30% pour les sociétés immobilières côtées en Bourse. Votre argument ne tient pas pour la simple et bonne raison que c'est tout le CAC40 qui a pris une claque de -50% avec la crise financière!Si nous prenons deix personnes, une qui aurait eu 100% de son actif en Bourse et l'autre 100% de son actif en Immobilier , et bien l'une des deux aurait vu sa fortune divisée par deux l'an passé…PS: le livre m'intéresse. Si je l'avais "gagné", cher bloggeur vous pouvez retrouver mon adresse mail dans votre boîte, je vous avais écrit il y a qq temps en vous demandant un article sur la loi Scellier. Vous pouvez chercher avec mon prénom.Amicalement,Felipe
Merci Jedix, Fenice et Felipe pour vos nouveaux commentaires.Au passage, Felipe, J'imagine que vous avez lu l'article que j'ai écrit depuis concernant la loi Scellier.De mon côté, je pense qu'il ne sert à rien de regarder les performances de la Bourse et de l'immobilier sur une seule année. Sur 2009, pour le moment, la Bourse fait gagner de l'argent alors que l'immobilier continue de baisser. Les cycles ne sont pas les mêmes. Par contre ce sont deux investissements pour le long terme (de mon point de vue), il faut donc regarder leurs performances et les comparer sur le long terme.
Bonjour, Effectivement, l'immobillier est largement sur-évalué. Son prix dépend de la richesse nationnale, et plus spécifiquement des salaires. En effet, pour se loger, les gens sont prêt à l'inporte quoi… Heureusement que les banques limitent à 33% du salaire, sinon, les prix seraient encore plus élevés !En dehors de as exceptionnels, l'inevstissement immobilier se fait à perte, et encore plus dans le neuf que dans l'ancien ! En effet, il y a environ 30% d'écart entre le prix du neuf et de l'ancien… Si vous achtez du neuf (avec ou sans avantage fiscal), vous revendrez de l'ancien.Au final, je suis d'accord avec l'article. J'irai quand à moi prédire 50% de baisse en ajoutant l'inflation d'ici le prochain creux (dans 5 ans environ).http://gigi75.over-blog.com/
Bonjour,J'ai conduit le même raisonnement il y a deux ans…aujourd'hui quelques points ont changé: 1- les taux d'intéret des placements ont passés de 5% à 1,3%2 les prix du marché immobilier sont plus clairement à la baisse.3 En louant j'ai reussi à mettre de coté bcp d'argent. Plus que prévu. Je peux clairement acheter aujourd'hui quelqueschose de bcp mieux qu'il y a 2 ans et je pense que ce sera enocre plus vrai dans 2 ans (bien je n'ai pas travaillé pdt 6 mois l'année dernière !!)
C’est amusant mais en lisant le titre de l’article, j’ai cru qu’il s’agissait d’investissement immobilier … hors il me semble que l’on parle ici d’achat d’une résidence principale …
Pour moi, et pour d’autres sans doute, l’investissement est associé à rendement et non pas à économie. Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter sa résidence principale, je m’en garderais bien, mais il faut appeler un chat, un chat … et en l’occurrence le terme « investir » est mal employé.
Voilà un exemple : je vous propose une affaire, acheter un bien pour y loger, disons un appartement, à 100.000 euros, pour se faire vous prenez un crédit qui vous coûte 60.000 euros (réaliste non ?). Dans 20 ans, je vous rachète ce bien 110.000 euros, non 120.000, allez disons 130.000 euros. Vous signez ?
Moi, non plus …
Ce qu’il vous manque, c’est l’aspect « coeur », on n’achète pas une résidence principale comme un investissement. Vous achetez le bien qui vous correspond, qui vous plait, parce que vous voulez être chez vous. L’aspect de rentabilité n’entre pas ou très peu en ligne de compte. Ce bien va vous coûter de l’argent et pas vous en rapporter.
Merci Toma pour votre commentaire. Je me demande toutefois si vous avez lu l’article. Il y est indiqué dès le début que l’objectif était d’acheter une résidence principale que je louerais quelques années plus tard. Toutes ces questions ne se poseraient pas pour une résidence principale dans laquelle vous comptez vivre ces 20 prochaines années.