Et si vous habitiez chez votre locataire ?

NOTE DE L’EDITEUR : Cet article est écrit par un auteur invité, FXavier, que je remercie vivement, et qui est un lecteur fidèle de PlusRiches.fr. Il était intervenu en particulier dans les commentaires du récent article « 4 stratégies pour réussir vos investissements immobiliers« 

Je vous rassure tout de suite, l’exemple d’aujourd’hui n’a pas pour objet d’habiter en copropriété et encore moins avec votre locataire suédoise. Les investisseurs en immobilier ont l’habitude de dire qu’il faut acheter au bon endroit, connaître la citée et choisir un logement qui plaira à soi-même. Il ne faut pas imaginer, surtout en période de crise, que les locataires sont prêts à louer n’importe quoi ! Si comme moi, vous êtes amenés à déménager régulièrement, je vous propose de le conserver pour le louer. Vous allez y voir certains avantages à travers mon exemple.

J’ai 33 ans, il s’agit de mon premier achat. Durant mes études puis pendant 5 années de travail, j’ai toujours loué : je considérais que ce que je payais en location était au maximum ce que m’auraient coûté les intérêts d’un emprunt immobilier (je louais pour 300-350 € à la campagne).

Il y a 4 ans, j’ai fait le pas. J’ai acheté en plein centre d’une ville de taille moyenne (à 30 secondes d’une rue piétonne, 3 minutes à pied d’un supermarché de centre ville, 15 min de la gare). L’habitation est dans un bâtiment ancien rénové par un professionnel avec garage et cours intérieure. C’est une petite copropriété avec moins d’un tiers d’investisseur. C’est un T4 d’environ 80 m2. Je l’ai acheté 170 000 € tout frais compris. J’ai fait installer une cuisine équipée d’une valeur d’environ 10 000 € (ne pas chercher une réelle recherche de la rentabilité dans cet achat, mais ça m’a fait plaisir, et aussi au locataire par la suite). J’ai dans un premier temps habité cet appartement et j’ai pris soin de fignoler tout dans l’optique d’une location future.

Mon apport était de 30 K€, soit un emprunt de 140 K€ sur 20 ans. J’ai remboursé pendant 4 ans, 1 200 € par mois. Le second palier est de 700 € sur 16 ans. J’ai fixé la durée de 4 ans moi-même car on ne peut pas moduler les mensualités à la baisse ou la hausse de plus de 30 %. J’ai donc estimé le moment où je devrais déménager pour une mutation. En fait, j’ai déménagé après 3.5 ans, j’avais prévu d’avoir de l’argent de côté pour faire la « soudure » dans cette éventualité.

J’ai loué à une connaissance d’une voisine pour 750 € par mois + les charges qui sont quasi inexistantes. J’avais pris soin de prendre une copropriété sans ascenseur (l’appartement est au 1er). J’ai demandé à ce que le paiement se fasse par virement automatique. Le loyer est plutôt bon marché: des appartements bien plus petits, moins fonctionnels, moins équipés sont loués quasiment à ce prix dans cette copropriété ! Je veux être sûr que la personne restera longtemps car je n’ai pas de temps à perdre avec cette location. Je ne passe pas par une agence, et c’est une voisine qui éventuellement pourra prendre le relais en cas de problème. Pour le moment, j’ai pu tout régler par téléphone car ayant habité cet endroit plus de 3 ans, je sais à qui m’adresser.

Ces chiffres à quelques approximations prêts me donnent un rendement brut de 5.4 %. Le rendement net après toutes dépenses (sauf entretien non régulier) et impôts s’élève à 2.7 %. Ces sommes sont calculées avec ce que l’appartement rapporte par rapport au montant de l’achat (achat, notaire, agence immobilière). Ces calculs sont intéressants pour comparer un appartement avec un autre de manière rapide, ou ma situation avec une autre personne. Ce sont ces chiffres dont on entend parler régulièrement (on parle souvent en brut).

Dans mon cas, je vais faire le calcul différemment. D’abord les 4 premières années, je prends les mensualités d’emprunt minorées de la somme équivalente au loyer que j’aurais dû payer. Soit 450 € par mois. Puis pendant 16 ans, après retrait des impôts et charges, le complément d’emprunt que je dois rembourser à la banque ; environ 170 € par mois. Toutes ces dépenses doivent me donner après 20 ans la valeur que j’ai investie dans mon appartement. (Je fais tous mes calculs en € constant pour ne pas à avoir à évaluer l’inflation sur les loyers et donc ne pas à avoir à actualiser la valeur finale de mon placement) Je fais le calcul d’un placement qui rapporterait la valeur de l’appartement au bout de 20 ans avec le même flux d’investissement mensuel (450 puis 170 €), j’obtiens un rendement de 4.7 %. Ici je dois m’excuser, j’avais en effet avancé un taux de 6 %. Mais en refaisant le calcul pour le cas que j’ai déjà mis en place, c’est en fait plus faible.

On peut alors discuter longtemps : l’appartement va peut-être valoir plus, à contrario, il y a aussi des dépenses de travaux. Ce taux est-il net ? Oui car à aujourd’hui, après 10 ans de possession, les plus-values sont exonérées de taxes. Pourquoi est-il supérieur aux 2.7 % précédents ? Parce qu’ici, le calcul n’est pas le même : il montre que le locataire paye en fait une partie du remboursement du capital. Ainsi le prix de l’investissement et donc son rendement brut (méthode usuelle expliquée plus haut) a un peu moins d’importance sur le rendement de l’opération. Un tel rendement, ça rassure un peu, et ça permet d’habiter un logement qui plaît aussi à soi-même. Toutefois, on est loin d’avoir les rendements qu’on pourrait imaginer : certains vendeurs de Robien font des calculs jusqu’à 20-25 % ! Quand on regarde les chiffres, 170 € par mois pour payer un appartement en vingt ans, c’est rien ! Pas tout à fait … En tout cas, 4.7 % net c’est mieux que pas mal de placement.

Il y a tout de même des inconvénients possibles: pertes de loyers, travaux, évolution du prix de l’immobilier, gestion, diminution de la capacité d’endettement pour acheter ensuite un autre logement … Il y a aussi des avantages : pas de frais de revente, pas d’emprunt relais ou de double déménagement, à terme ce loyer me paie une partie de ma retraite, il peut aussi me permettre de revenir dans cette ville.

Cette méthode fait partie de ma stratégie pour devenir indépendant financièrement à 50 ans. Je vous proposerai un article sur le sujet dans quelques semaines…

NOTE DE L’EDITEUR : Si vous souhaitez vous aussi proposer un article à publier sur PlusRiches.fr en tant qu’auteur invité, pour faire profiter les lecteurs de votre retour d’expérience en investissements, n’hésitez pas à me contacter par mail.

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Crédit photo : iluvrhinestones

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